Les dispositifs
Selon la protection dont bénéficie le bâtiment, sa localisation et la nature des travaux engagés, une opération de restauration relève de cadres différents.
Monument historique
- Le principe
- Les immeubles inscrits ou classés au titre des monuments historiques ouvrent droit à la déduction des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, ainsi que des intérêts d’emprunt, des revenus fonciers puis du revenu global. Cette déduction n’est pas plafonnée et n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.
- À qui il s’adresse
- Aux contribuables dont le taux marginal d’imposition atteint 41 % ou 45 %, ou qui connaissent une année de revenus exceptionnels.
- Les engagements de l’investisseur
- Location nue pendant trois ans au minimum. Conservation du bien pendant quinze ans.
- Les points d’attention
- L’excédent de déficit global se reporte pendant six ans. La location s’exerce sans plafond de loyer ni condition de ressources du locataire. En contrepartie, ce sont les opérations dont les travaux sont les plus lourds : les exigences des services de l’État en matière de restauration commandent le calendrier autant que le budget.
Déficit foncier
- Le principe
- Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration réalisés sur un bien destiné à la location nue se déduisent des revenus fonciers. Lorsque ces charges dépassent les recettes, le déficit ainsi créé s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, l’excédent restant imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
- À qui il s’adresse
- Aux propriétaires percevant déjà des revenus fonciers qu’ils souhaitent réduire ou absorber.
- Les engagements de l’investisseur
- Location nue du bien, et maintien de cette location pendant les trois années suivant l’imputation du déficit sur le revenu global.
- Les points d’attention
- Le dispositif n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales. Il ne comporte ni plafond de loyer, ni condition de ressources du locataire, ni montant maximal d’investissement. Seule la nature des travaux détermine ce qui est déductible : c’est le point qui demande le plus de rigueur.
Malraux
- Le principe
- Le dispositif s’applique aux logements anciens situés dans les secteurs sauvegardés définis par le code de l’urbanisme. Il ouvre droit à une réduction d’impôt assise sur le coût des travaux de restauration.
- À qui il s’adresse
- Aux contribuables recherchant une réduction directe de l’impôt à payer, sans être limités par le plafonnement des niches fiscales.
- Les engagements de l’investisseur
- Location nue du logement pendant neuf ans.
- Les points d’attention
- La réduction s’élève à 30 % du montant des travaux, retenus dans la limite de 400 000 € répartis sur quatre ans, soit jusqu’à 120 000 € de réduction d’impôt sur cette période. Le dispositif n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales. La réduction s’applique à mesure du paiement des travaux, sans attendre l’achèvement du chantier.
Denormandie optimisé
- Le principe
- L’acquisition d’un logement ancien assortie de travaux d’amélioration ou de transformation, dans une commune éligible, ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d’acquisition et les travaux. Le montage dit optimisé combine cette réduction avec le traitement en déficit foncier des travaux non retenus dans l’assiette de l’avantage.
- À qui il s’adresse
- Aux investisseurs disposant déjà de revenus fonciers et souhaitant combiner une réduction d’impôt et une déduction de charges.
- Les engagements de l’investisseur
- Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition. Engagement de location de six, neuf ou douze ans.
- Les points d’attention
- La base de calcul est plafonnée à 300 000 € et à 5 500 € par mètre carré. La réduction s’élève à 12 % pour six ans de location et 18 % pour neuf ans, et peut atteindre 21 % en cas de prorogation jusqu’à douze ans. Elle entre dans le plafonnement global des niches fiscales prévu à l’article 200-0 A du code général des impôts. La ventilation précise des travaux conditionne l’ensemble du montage.
Démembrement patrimonial®
- Le principe
- Le démembrement permet d’anticiper la transmission d’un bien en séparant la nue-propriété de l’usufruit, sans remettre en cause le régime fiscal applicable à l’opération.
- À qui il s’adresse
- Aux investisseurs dont la préoccupation porte autant sur la transmission que sur le rendement.
- Les engagements de l’investisseur
- Le montage est établi au cas par cas et encadré par des avocats fiscalistes.
- Les points d’attention
- Il réduit l’assiette des droits de donation et de succession tout en préservant l’avantage fiscal attaché au régime retenu, monument historique ou déficit foncier. Sa mise en œuvre suppose une adaptation à la situation de chaque investisseur : achat en démembrement, recours à une société civile, ou autre solution.
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